상가임대차보호법에 적용되는 임차인은
재계약 안하고 영업 중이라면 장사를 위해 타인의 상가를 임차해서 운영하다보면 정말 갱신기간(만료 6개월 전1개월 전)을 놓치는 경우도 있고, 건물 소유주에게 재계약 얘기를 꺼냈다가 월세를 올려달라고 할까봐 상가임대차보호법 묵시적갱신 되도록 내버려 두는 경우도 있습니다. 본인의 계약 상황을 잘 알고 이렇게 하는 경우라면 딱히 문제될 요소는 없으나, 본인이 환산보증금을 초과하는지 아닌지 심지어는 환산보증금이 뭔지도 모르는 상황이라면 절대 이렇게 하셔서는 안 됩니다. 거의 대부분의 임차인들이 환산보증금 기준을 넘지 않기 때문에 불리한 상황에 처할 확률이 드물긴 하나, 환산보증금을 초과하는 상태로 상가임대차보호법 묵시적갱신 될 경우 건물주 쪽에서 해지통보를 할 수 있기에 사전에 주의해야 할 필요가 있습니다.
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환산보증금이란
보증금과 월간 전환액을 합한 금액입니다.전환보증금 = 계약금 + (월세 100) ex) 보증금 2천만원 / 월세 250만원 전환보증금 = 보증금 2천만원 + (250만원 x 100) 전환보증금 = 2억 7천만원 교환보증금액의 범위는 상가임대차보호법의 적용범위이며, 상가임대차보호법의 적용을 위해서는 일정한 “요건”이 필요로 합니다
수도권 과밀억제권역 지역 범위
그럼 2항에서 수도권 과밀억제권역 지역 범위가 어떻게 될까요? 서울을 둘러쌓고 있는 경기도 지역인데, 북쪽으로 고양시, 의정부시, 인천광역시, 부천시, 시흥시, 광명시, 안양시, 군포시, 의왕시, 과천시, 수원시, 성남시, 하남시, 구리시까지 입니다.경기도 광주시와 용인시도 수도권 과밀억제권역이 아닐까라고 오해하시는 분도 있는데, 포함되지 않습니다. 신설법인은 때문에 용인시나 광주시에 법인을 등록하는 경우도 있습니다.
우선변제를 받을 임차인의 범위는?
우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요로 합니다 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 표현해 줍니다.
상가 임대차보호법?
상가 임대차보호법은 임대인으로 부터 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률로써 과거에는 임대인의 무자비한 무리한 요구나 강요에 임차인은 쫓겨나기 싫어서울며 겨자먹기로 이것저것 들어줬다고 하나 상가 임대차보호법이 제정된 이후로는 법적으로 정당하게 임차인이 보호받는 규정들도 있고 요구할 수 있는 권리들도여러가지 생겨났기에 그래도 아직은 임대인의 영향력이 더 크다고 그렇지만 어느정도 임차인과 임대인 사이가 동등해졌다고 할 수 있겠습니다.
환산보증금이란
전환보증금은 상가건물임대차보호법상 '임대보증금액'과 '월세환산금액'을 합한 금액을 말합니다.쉽게 말해서 임대차계약서에서 월세분을 보증금으로 전환하는 형태라고 이해하시면 편합니다.따라서 이러한 “환산예금”을 얻기 위한 계산식은 다음과 같이 구할 수 있습니다.
상가임대차보호법 적용제외 사항
다음의 경우 상가건물법의 보호를 받지 못합니다. 1차의 경우 보증금이 지역별 전환보증금보다 크면 임시이용임대차계약이어야 합니다. 받지 말아야 한다보통의 경우는 공인중개사를 믿고 계약을 진행하는데 계약 당사자인 저희가 꼭 알아야 할 내용들입니다.
상가 임대차 보호법 이란?
상가임대차보호법이란 상가를 일정기간 임대하여 운영하는 임차인에게 임차기간을 보장함으로써 임차로 인한 갑작스런 사업의 중단을 방지하고 보호하는 법입니다.법은 계약갱신요구권, 임대료 인상제한, 보험료 환급 가능성에 대한 보호조항 등 임차인의 권리를 보장하고 있습니다.그러나 임차인을 무조건 보호하는 것이 아니라 정당한 사유로 임대인의 지위와 권리를 보장하는 역할을 합니다.아래에서 이에 대하여 자세히 설명합니다.
대항력의 부여
상가건물 임대의 경우 등록을 하지 않아도 상가가 인도되고 사업자등록이 완료되면 다음날부터 반대에 부딪힌다.반박력이 있는 경우 상가건물의 소유권이 매매나 경매 등으로 예전되어도 새로운 소유자에 대한 권리를 주장할 수 있으며, 예를 들자면 경매, 사업자등록 등으로 인해 상가건물의 소유자가 변경된 경우에도 마찬가지입니다. 새 소유주를 통해 반격할 수 있는 권한이 있다면 새 소유주에 대항하여 비즈니스 건물을 사용/수익하거나 모든 보증금이 반환될 때까지 건물을 비우지 않을 권리가 있습니다.
보호 기간
2018년 10월 16일 이후에 체결된 계약은 최소 10년 동안 법적으로 보장됩니다.10년 미만일 경우 임대차계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 재계약 가능임대인은 정당한 사유가 없는 한 세입자의 요청에 동의해야 합니다.2018년 10월 16일 예전에 계약을 체결한 경우 5년간 보호되며, 갱신일이 2018년 10월 16일 이후이더라도 최초 계약일을 기준으로 5년간 보호됩니다.
상가임대차보호법은 일반 건물에는 적용되지 않고, 영업용으로 이용되는 상가에만 해당됩니다. 그리고 전국 모든 지역의 상가에 해당되는 것이 아니고, 일정 금액 이하의 보증금을 기준으로 하여 적용합니다.광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 5억 4천만 원 이하1년 미만의 계약이거나 기간을 정하지 않는 계약의 경우 계약기간을 1년으로 판단합니다.임대인은 임차인이 임대차 기간이 종료되기 6개월 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다.