상가 임대차보호법 10년소급적용 이러한 경우만 가능하다
상가건물임대차보호법에서는 최대 10년까지 임차인들의 계약기간을 보장합니다. 아무래도 안전장치가 있다보니 임차인들은 혹시 모를 상황을 대비해서 장기 계약을 하기 보다는 23년 정도로 계약 후 갱신을 하는 방법으로 기간을 연장하는 편입니다. 그러나 갱신에 관한 내용들을 정확하게 모르면 큰 코 다칠 수 있기 때문에 임대차 관계자 분들이 자주 묻는 질문 몇 가지를 같이 보고, 답변하는 시간을 갖도록 하겠습니다.A 상가 임대차보호법 재계약을 위해서는 계약 만료 6개월 전에서 1개월 사이에 임대인에게 갱신 의사를 나타나게해야 합니다.
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상가 임대차 보호법 이란?
임대차보호법이란 상가를 일정기간 임대하여 운영하는 임차인에게 계약기간을 보장함으로써 임차로 인해 갑자기 영업이 중단되는 상황을 방지하고 보호하는 법입니다.이 법은 계약연장청구권, 임대료 인상제한, 보험료 환수 가능성 등 임차인의 권리를 보장하고 있습니다.그러나 임차인을 무조건 보호하는 것이 아니라 정당한 사유로 임대인의 지위와 권리를 보장하는 역할을 합니다.아래에서 자세히 살펴보겠습니다.
10년 지나면 권리금 회수도 못 할까?
10년이 지나면 권리금을 회수할 수 있는 기간 6개월도 주어지지 않을까요? 아닙니다. 2019년 5월 대법원에서 판례가 하나 나왔는데요.” 임차인이 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기간을 보장해야 할 의무가 있습니다. ” 라고 판결이 났습니다.그러니까 계약갱신요구권을 정당하게 요구할 수 있는 행사기간인 10년이 지나 상가 임대차보호법을 보호받지 못 하더라도 권리금을 회수할 수 있는 기간인 6개월은 충분히 보장 받을 수 있다 보시면 되겠습니다.
환산보증금이란
보증금과 월세 환산 금액을 합산한 금액입니다.전환보증금 = 계약금 + (월세 100) 제외) 보증금 2000만원 / 월세 250만원 전환보증금 = 보증금 2000만원 + (2.500만원 x 100) 전환보증금 = 270만원 임차인이 범위 내일 경우에만 적용 상가임대차보호법의 범위 상가임대차보호법을 적용하기 위해서는 일정한 '요건'을 갖추어야 합니다.
수도권 과밀억제권역 지역 범위
그럼 2항에서 수도권 과밀억제권역 지역 범위가 어떻게 될까요? 서울을 둘러쌓고 있는 경기도 지역인데, 북쪽으로 고양시, 의정부시, 인천광역시, 부천시, 시흥시, 광명시, 안양시, 군포시, 의왕시, 과천시, 수원시, 성남시, 하남시, 구리시까지 입니다.경기도 광주시와 용인시도 수도권 과밀억제권역이 아닐까라고 오해하시는 분도 있지만, 포함되지 않습니다. 신설법인은 때문에 용인시나 광주시에 법인을 등록하는 경우도 있습니다.
보호 기간
2018년 10월 16일 이후에 체결한 계약은 법적으로 최소한 10년이 보장 됩니다. 10년이 지나지 않았다면 임대차 계약이 종료되기 전 6개월부터 1개월까지는 계약을 갱신할 수 있습니다. 만약 정당하다고 여겨지는 사유가 없다면 임대인은 임차인의 요구에 동의를 해야 합니다. 만약 2018년 10월 16일 전에 계약을 했다면 5년을 보호받을 수 있으며 재계약날짜가 2018년 10월 16일 이후라고 해도 처음 계약한 날짜를 기준으로 보아 5년을 보호받습니다.
상가 임대차보호법?
상가 임대차보호법은 임대인으로 부터 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률로써 과거에는 임대인의 무자비한 무리한 요구나 강요에 임차인은 쫓겨나기 싫어서울며 겨자먹기로 이것저것 들어줬다고 하나 상가 임대차보호법이 제정된 이후로는 법적으로 정당하게 임차인이 보호받는 규정들도 있고 요구할 수 있는 권리들도여러가지 생겨났기에 그래도 아직은 임대인의 영향력이 더 크다고 그렇지만 어느정도 임차인과 임대인 사이가 동등해졌다고 할 수 있겠습니다.
환산보증금이란
전환보증금은 상가임대차보호법상 “임대보증금액”과 “월세전환금액”을 합한 금액을 말합니다.쉽게 말해서 임대차계약에서 월세 부분을 보증금 형태로 전환한 형태라고 이해하시면 편합니다.따라서 이러한 “환산 보증금”을 구하는 계산식은 다음과 같이 구할 수 있습니다.
상가임대차보호법 적용제외 사항
다음과 같은 경우에 상가건물법의 보호를 받지 못합니다. 1차의 경우에 보증금이 지역별 전환보증금보다 높으면 임시임대여야 합니다.보통의 경우에 중개자를 믿고 계약을 체결하는데 계약당사자로서 그런 내용을 알아야 합니다.
대항력의 부여
상가건물 임대의 경우에 등록을 하지 않아도 상가가 인도되고 사업자등록이 완료되면 다음날부터 반대에 부딪힌다.반박력이 있다면 상가건물의 소유권이 매매나 경매로 예전되더라도 새 주인에게 권리를 주장할 수 있습니다. 예를 들자면 경매로 인해 상가건물의 소유자가 변경되더라도 사업자등록증이 새 주인을 통하여 대항력이 있다고 하면 새 주인에 대항하여 상가건물을 사용/향유할 수 있는 권리가 있는지 없는지 모든 보증금이 반환될 때까지 건물을 비울 수 있습니다.
우선변제를 받을 임차인의 범위는?
우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요합니다. 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 나타나게해 줍니다.
예를들어 보증금 1억에 월세가 300만원일 경우, 환산 보증금은 1억 + 3억 = 4억이 됩니다.즉 환산 보증금이 지역별 기준 아래여야 임대차보호법을 적용받을 수 있습니다. 해당 내용만 살펴보더라도 소액임차인을 위한 법이란것을 알 수 있죠.그렇지만 보증금이 해당 기준을 넘어선다고 모든 권리를 보호받지 못하는 것은 아닙니다.대항력, 권리금회수기회보호, 권리금 적용제외 조항, 3기 차임 연체시 계약해지를 보호받을 수 있습니다. 여기서 가장 강력한 권리는 대항력이라고 할 수 있습니다.