임차권등기명령이란 (장점과 단점)
세입자가 임대차 기간이 끝나서 다른 곳으로 이사를 하려고 집주인에게 보증금을 돌려달라고 했습니다.그런데 집주인은 당장 보증금을 돌려줄 현금이 없다며 다른 세입자를 구해 보증금을 받게 되면 주겠다고 하습니다. 이 때 세입자는 어떻게 해야 할까요?너무 흔한 사례입니다. 최근 갭투자가 활발해지면서 이러한 사례가 더 많아지는 것 같습니다.예전에는 이러한 경우에 보증금을 받을 때까지 세입자가 나가지 않고 버티는 수밖에 없었습니다. 왜냐하면 다른 곳으로 이사해서 전입신고를 하게 되면 이전 집의 대항력과 우선변제권을 잃게 되어 보증금을 못 받을 가능성이 높았기 때문입니다.
임차권등기명령 신청시기 및 요건
토지등기명령은 임대차 종료 시 보증금을 돌려받지 못한 세입자의 권리를 다른 권리자보다 우선순위로 하기 위해 만들어진 제도이기 때문에 전체 인이 종료된 시점에 토지등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 곧 이사를 가신다면 모르기 때문에 먼저 신청하는 제도가 아니라 계약종료 후 신청하시면 됩니다.임차인의 권리를 인정받으려면 임대차등기명령서를 등기한 후 이사를 꼭 하셔야 합니다.
임대인 주소를 모르는 경우에
우선 등기부등본상의 주소로 입력을 합니다.그렇지만 그 주소가 실제 주소인지는 알 수 없다.대한민국 주민등록법에는 몇몇의 경우에 상대방의 초본을 열람할 수 있도록 되어 있는데임차권등기명령도 거기에 해당됩니다.법원에서 서류를 보냈는데 폐문부재로 반송이 되었다는 것이 확인되면상대방의 주민등록초본을 열람하여 초본상의 주소를 알려주게 되어있다고 합니다.동사무소에 반송되었다는 관련내용을 입증할 수 있는 자료를 들고 가면 된단다.나도 만일 반송이 된다면 이렇게 진행할 예정입니다.
내용증명과 공시송달 진행
전세보증보험에 가입했더라도 아무런 조치를 취하지 않고 가만히 있으면 자동으로 반환되지 않으며, 사기가 의심되는 경우에 퇴거통지서는 만료일 3개월 전에 '내용증명서'로 발송됩니다. '공시 서비스' 계속하기 전세보증보험에 가입하면 모든 것이 자동으로 해결된다는 사실은 많은 사람들이 알고 있습니다.임차인은 사기가 의심되는 경우에 만료일 3개월 전에 내용증명을 통해 임차인에게 통지해야 합니다.새 집주인의 인적사항을 모를 경우에 온라인 전자문서 를 통한 공시를 진행해야 합니다.
가 임차권 등기명령 신청시기 : 반드시 임대차 계간기간 종료 이후여야 합니다.
아직 계약기간이 다 종료되지 않았는데도 불구하고 집주인이 돌려주지 않을까봐 막연히 불안한 마음에 임차권등기명령을 신청하고 싶어하시는 분들도 계시는데요, 임차권등기명령신청시기는 반드시 임대차 계약기간이 만료된 이후여야만 합니다.계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
대항력이란
임차권 등기명령 제도를 이해하시려면 먼저 대항력이 무엇인지 아셔야 합니다. ‘대항력’은 계약관계의 당사자가 아닌 제삼자(양수인)에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 임차인에게 대항력이 있을 경우, 임차인은 새로운 임대인의 퇴거 요청을 거부하고 계약된 임대차 계약기간까지 거주할 수 있는 권리 주장할 수 있고, 임대차 계약 만료되면 임대차보증금 반환을 주장할 수 있습니다.
집주인에게 내용증명 보내기
임차권 등기명령은 계약 만료가 종료되어야 신청 가능그렇지만 내용증명을 계약 만료 이전에 집주인 에게 보낼 수 있습니다. 몇 월 며칠 전세계약이 만료되니 보증금 반환을 요구하는 내용과 보증금 미반환시 발생하는 비용과 손해배상 그에 따른 법적 조치도 취할 것이라는 내용을 담은 내용증명을 집주인에게 보냅니다.집주인에게 먼저 기한 내에 보증금을 돌려주지 않으면 어떤 행동을 취할지 모르겠다는 내용증명은 집주인에게 심리적으로 큰 압박감을 줍니다. 이 단계에서 원만하게 해결되는 경우도 있으니 내용증명으로 먼저 의사나타나게를 하는 것도 방법입니다.
1 소액사건에서 구체적 사건에 적용할 법령의 해석에 관한 대법원 판례가 아직 없는 상황에서 같은 법령의 해석이 쟁점으로 되어 있는 다수의 소액사건들이 하급심에 계속되어 있을 뿐 아니라 재판부에 따라 엇갈리는 판단을 하는 사례가 나타나고 있는 경우, 소액사건이라는 이유로 대법원이 법령의 해석에 관하여 판단하지 않고 사건을 종결한다면 국민생활의 법적 안전성을 해칠 것이 우려됩니다.